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1. 터 선정시 확인사항 ▶좋은 집터란 남향과 남동향으로 햇볕이 잘드는곳, 북향과 서향인 부지는 집이 어둡고, 겨울에는 추우며, 여름에는 더워집니다. (북서풍차단 겨울이 따뜻하며, 동남풍 여름이 시원하다) 부지와의 교감이 느껴지는 곳, 아침 햇볕을 받을수 있는곳, 경사가지지 않은 곳이 좋습니다. 귀농인 왈: 오오~ 기운이 생동하는구나~~(토질은 물빠짐이 좋은 모래흙이 좋아요~~) 배산임수지형이란 산맥이 끊어지지 않아야 하며, 부지와 하천사이에 주식생산지가 형성되며 하천으로 빗물과 생활용수 배출되어야 합니다.

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모든 조건을 갖춘 명단을 찾기는 쉽지 않습니다. 어느 정도 조건이 맞으면 결단을 내려야 합니다. 2. 귀농,귀촌 집터 선정시 살펴야 할 중요사항 ▶지적도상의 도로와 접해 있는가. 주택을 지으려면 대지의 4면중 최소 한부분이 도로(폭 4ｍ이상)와 접해 있어야 합니다. 진입로 없는 맹지는 합법적인 건축이 불가능하고 땅값도 낮습니다. 도로는 현황도로(지도에는 없지만 만들어져 있는 도로)보다는 지적도상의 도로가 기준이며, 공동도로가 아닌 개인도로일 경우 건축허가시 도로 주인의 동의가 필요합니다. ▶식수문제 귀농,귀촌 주택의 경우 마을과 거리(100~200m)를 두고 짓는 일이 많아 마을의 상수도나 우물보다는 지하수를 사용하는 경우가 많습니다. 식수문제를 소홀히하여 이웃과 분쟁을 벌이지 않도록 사전에 꼼꼼하게 살펴야 합니다. 지하수 개발비용은 공당 600~800만원 정도입니다. 토출관직경 40mm이하와 1일 양수 능력 100t이하일 경우는 신고로 가능하며, 40mm 이상과 100t이상일 경우는 자치단체를 통한 허가가 필요합니다.

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▶인근도시, 생활 중심지역과의 연계여부 귀농,귀촌 생활은 오지 생활이 아닙니다. 읍/면/행정 소재지와 가까워야 생필품 조달이나 의료,교육,문화시설의 혜택을 받을수 있습니다. 도시 출퇴근을 원하는 경우 차로 1시간에서 1시간30분의 거리가 좋습니다. (교통체중과 비포장도로는 감안하셔야 합니다.) 귀농인 왈: 실수다 톨케이트가 이렇게 막힐줄이야... 또한 승용차를 이용못할 상황을 대비해 버스 운행도로와 200m이내의 입지를 택하세요 ▶교육환경 자녀 교육문제는 귀농,귀촌 생활의 가장 중요한 관심사이자 귀농,귀촌을 가로막는 원인이 되기도 합니다. 가정에 초,중,고 학생이 있는 경우 반드시 주변 학교의 입지 상황을 고려하세요 입시 위주의 제도 교육을 벗어나길 원한다면 ‘간디학교’와 같은 대안 학교도 생각해 볼수 있습니다. 귀농인말 : 으~~~학교가 너무 멀어... ▶지역 주민의 성향 마을 주민과의 원만한 관계를 유지하려는 노력은 반드시 필요합니다. 마을주민 왈: 저기 집을 지으면 내 과수원이 햇볕을 못 받잖아~~~~ 귀농인 왈: 내 땅에 내 집 짓는 것도 안 됩니까? 아직까지 집성촌과 같이 씨족 사횡의 향토색 짙은 배타적 지역성을 간직한 곳이 많습니다. 이를 사전에 파악하여 주민들의 정서를 무시하는 일이 없도록 신경써야 합니다. 주민들의 텃세로 귀농,귀촌 생활을 중도 포기할 경우 경제적으로도 큰 타격을 받는다는 사실을 명심하세요

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▶인/허가에 대한 사전 점검 공무원 말: 이 땅은 농지로만 사용할 수 있습니다./ 당장 허무세요!! 귀농인 말: 헉!! 집을 지으면 안 되는 땅이라구요? 계약전에 반드시 토지 대장과 건물 등기부등본을 확인하세요 예를 등어 수질보전구역,개발제한구역,군사시설보호구역 등은 건물규모,용도 등의 여러 가지 규제를 받을 수 있습니다. 근저당,가압류,가처분 등의 채권설정은 인/허가상 사용승낙서 첨부, 준공후 등기이전의 제한 사하이므로 사전에 법적 규명을 명확히 해야 합니다. ▶하수처리 문제 귀농인 말: 수도관을 지나게 해주셔서 감사합니다. 마을주민 말: 뭘요~~ 서로 돕고 살아야죠 지역에 따라 적용되는 특별규제(토지거래 허가구역,수질보전대책 특별지역, 상수원 보호구역,수변지역, 공원보호구역 등도 반드시 확인하세요 개울이 남의 토지를 지나 있다면, 전용 허가를 받을 때 인접토지 소유주가 수도관을 묻는데 동의해줄 것인지 미리 확인해 두어야 합니다. ▶전기/통신/인터넷/방송선로 이용문제 가정용 전기(5kw 이하) 200m 이하일 경우는 기본요금 184,000원이며, 1m초과시마다 부과세 포함해서 단상 42,900원이며, 3상은 48,300원입니다. 전화선은 80m일 경우 무상설치가 가능하며 200m까지는 통신주 1주당 110,000원입니다. 200m 초과시 통신주가격외에 가설실비를 부담하셔야 합니다.

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▶정확한 경계와 도로를 파악하기 위한 현장답사 귀농인 말: 엥? 지적도와 틀리잖아요! 마을주민 말: 하하~~ 자..작년에 공사가 있었다더니 그때 바뀐 모양일세~ 험~~험~~ 우선 사전에 토지이용계획이나 소유주관계,담보관계등의 권리관계를 파악해 두세요 (토지대장,토지이용계획확인원,등기부등본 등 조사) 현장답사시는 물리적인 현황을 중점적으로 점검하고 파악해야 합니다. 필요에 따라 측량이 필요할 수가 있으며(전문가와 상의),지역주민에게 부지에 대한 정보(동네의 미풍양속 등)를 호가보하세요 ▶지적공부확인 귀농인 말 : 아~~전망한번 죽이는구나/ 이땅으로 결정이다. 마을주민 말 : 당신! 남의 땅에서 뭐하고 있는거요? 미리 지적도로 공부한 것들(위치,도로,토지모양,경계선 등)을 현자에서 확인합니다. 특히 임야는 산등성이와 필지간 경계가 모호해, 자칫 남의 땅을 확인하고 오는 경우도 있습니다. 후일 집을 지을 것을 대비해 전망,조망 등을 확인하고, 위험요인(토사,붕괴.함물)은 없는지 점검하세요 ▶지적공부로도 확인할 수 없는 것 귀농인 왈: 상하수도를 놓으려면 분담금을 내야 한다구요? 공무원 왈 : 그것뿐만 아니라 다른 분담금도 내야 하는 토지입니다. 대규모 주택터 마련은 담당공무원과 충분히 상의하세요. 관리지역,농림지역같은 경우, 상수도/하수도 문제는 개발에 막대한 영향을 끼칩니다. 부동산 개발시 수익자 부담원칙에 따라 상수도/하수도 분담금, 학교 시설 분담금, 기부체납, 도시가스 인입비, 지역개발공채 등의 분담금이 있을 수 있으니 담당공무원과 상의하세요 각종 영향 평가(교통, 환경,재배,지하수 ,경관 등)들을 확인하셔야 합니다.

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▶피해야 하는 집터 1. 저지대와 고지대,수변지역 저지대는 국지성 호우로 인한 침수,고지대는 호우에 의한 산사태, 수변지역은 폭우로 인한 토지유실 등의 수해를 입기 쉽습니다. 도로보다 낮은 부지는 배수가 제대로 되지 않을 수 있으니 유의하세요 2. 호수,저수지,강,계곡 이 지역들은 토지가격이 높은 관계로 수요가 많아 투자 측면에서는 유리하지만, 건강상에 문제가 생길 수 있는 지역이니 주거용으로 사용할 경우라면 신중하게 고려해야 합니다. 사시사철 물안계로 인해 습도가 높고 일조량이 낮습니다. 3. 매립지, 경사지를 깍아 조성한 부지 매립지의 경우 지반 침하, 경사지를 깍아 조성한 부지는 토사 유출의 위험이 있을 수 있습니다. 특히 매립후 2~3년내 건축일 경우, 지반 침하가 있을수 있으니 매립한 연도를 꼭 확인하셔야 합니다.

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4. 인근에 혐오시설이 있는 부지 혐오,기피시설 주위의 부지는 건축후 부가가치를 저해받을 수 있습니다. 보통 산 뒤편, 마을 구석등 육안으로 보이지 않는 곳이 있으므로 1/1000 전국지도등을 보고 현장을 확인하세요 예를들어 공동묘지,화장터, 광산, 공장,쓰레기 매립장,하수종말처리장 그 외 사격장 인근,군부대 인근, 공항 인근,고속도로 인근 등이 있습니다. 5. 마을에서 너무 멀리 떨어진 곳 귀농인 말 : 까악~~~ 강도야 강도 말 : 흐흐~ 소리쳐 봤자 마을에는 들리지도 않을걸? 마을주민 말 : 저 산구석에 쳐박혀 뭐하는지를 모르겠군. 마을아주머니 말 : 어쩜~~얼굴 한번 볼 수가 있어야죠~

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치안상 문제가 있을 수 있을 뿐만 아니라 주민과의 우호적인 관계에도 걸림돌이 될 수 있습니다. 귀농인 말 : 수면이 너무 반짝거리니 남향이라고 다 좋은게 아니구나 집 남쪽에 저수지나 강이 있을 경우, 남향이라도 햇빛의 반사를 고려해야 합니다. 귀농인 말: 아악~~ 도대체 갈라지는 이유가 뭐야? 지하 수맥위에 집이 있을 경우, 건물에 피해가 갈 수 있습니다. ▶농지를 집터로 만들기 공무원 말 : 매입한 당해 년도에는 허가가 나지 않습니다. 당해에 집을 지으려 했었다면, 소유권을 이전하기 전에 토지사용 승낙서를 받았어야 했어요 귀농인 말 : 네?? 내년이 되어야 전용허가가 난다구요? 보통 귀농,귀촌을 위해 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 관리지역이나 전용이 용이한 농림지역을 사서 전용후 주택을 짓습니다. 전원주택을 지을수 있는 부지는 지목상 대지여야 하기 때문에 임야나 전/답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 하며, 따라서 농지전용 절차를 확실하게 알아두어야 합니다. 1. 농지전용 허가 신청시 구비서류 사업계획서(전용목적, 사업시행자,시행기간,시설물배치도, 자금소요액,시설물관리,운영계획 사업장규모)를 기제해야 하며, 지적도 1/5000와 지형도 1/25,000에 전용 구역과 폐지/설치 위치를 정확히 표시하셔야 합니다. 피해방지계획서 예를 들어 대체시설 설치계획(도로파손,변경시),토사유출 방지계획(토사유출우려시),정화시설 설치계획(폐수,악취 발생시)을 확실하게 세워야 합니다.

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2.전용허가/신고가 어려운 농지 농림지역 농지, 관리지역이라도 농림지역으로 둘러쌓인 농지, 농업진흥(보호)구역내 농지,303평 미만 농지, 인접도록가 없거나 3m미만인 농지, 경지정리가 잘되어 있는 농지, 공사시 재해 발생이 우려되는 농지가 있습니다. 3.농지보전 부담금 1. 1㎡/당 토지 공지지가의 30%에 해당하는 금액(전용면적×공시지가×0.3=부담금) 2. 1㎡/당 토지 공지지가의 30% 산출액이 5만원 초과시 5만원을 상한선으로 합니다. 4. 농지전용 허가 절차 1단계: 허가신청서 접수 2단계: 농지관리위원회 심사확인서 송부 3단계: 검토,실사후 통보, 농지전용허가시 농지 보전부담금 부과, 고지의뢰 4단계: 농지보전부담금 고지서 발급 5단계: 농지보전부담금 납부 6단계: 영수증발급, 납입통지서 송부 7단계: 영수증 제시 8단계: 허가증 교부 ‣산지를 집터로 만들기 (반드시 개발행위허가 및 산지전용허가가 필요합니다.) 1. 산지전용허가 귀농인 말: 산지가 가격도 싸고 그렇게 인기라면서요? 마을주민 말: 말도마쇼~~ 얼마나 절차가 까다롭던지 그때 스트레스로 머리숱이 다 빠졌소이다. 대지로 전용이 가능한, 산지는 용도지역이 관리지역으로 되어야 합니다. 농림지역인 경우 전용불가하며, 농업,임업인의 농가주택은 제외됩니다. 산지는 농지보다 구입 개발 비용이 적지만, 고려해야할 부분이 많고 절차가 까다롭기 때문에 세심한 주의가 필요합니다.

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2. 산지 구매시 주의점 첫 번째: 반드시 관리지역 농림지역 여부 확인 두 번째: 현황도로 접촉여부 확인, 반드시 인/허가 관련 측량 사무실이나 해당 자치단체 담당 직원에게 확인 세 번째 :부대적인 허가사항 확인 네 번째 :경사도 확인, 산지법상 25도 이상의 경사일 경우 전용이 불가능합니다. 다섯 번째: 임목확인, 산림이 산지면적당 100%이상일 경우 허가 불가하며, 지역별로 적용이 다르므로 반드시 확인 여섯 번째: 기존 산지전용 허가지역의 경계화 500m이내에서 허가 신청시 총면적 합계가 3만㎡을 넘으면 개발금지 됩니다. 3. 전용허가에 드는 비용 우선 측량 설계사무소에 용역을 맡길때드는 비용은 300평 기준으로 350~400만원이며 추가시 평당 1만 4천원 안팎입니다. 반드시 표준용역 계약서를 작성 해두세요 전용허가증 수령시 대체조림비(㎡당 1581원) 및 면허세등의 자잘한 비용이 들지만 부담될 정도는 아닙니다. 대체조림비는 농지조성비보다 매우 낮게 책정되어 있습니다. 4. 까다로운 준공절차 귀농인 왈: 우선 날짜별로 계획을 세워둬야겠어 토목공사이후에는 나무를 심어야 겠고, 하여튼 주먹구구식으로 진행했다면 나도 스트레스로 대머리가 되었을지도 모르겠군 주택건립을 위한 산지전용 허가기간은 보통1년이며, 1회에 한하여 1년 연장할 수 있습니다. 기간내 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소됩니다.(대체조림비는 환불가능) 산림준공 및 건축준공 모두를 득하였을 경우만 토지분할, 대지로의 지목변경이 이뤄지므로 주의하세요 적지복구설계(파헤친 산림 복구계획)에 대한 승인도 토목공사전에 반드시 받아야 합니다.

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5. 귀농을 위해 산지를 구입하는 경우 농업, 임업 종사자가 농막,축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설, 농/임업 기계 보관실, 농로 등을 지을 경우, 1만㎡미만,경사도30도미만인 임지를 벌채없이 산지전용해 산채,약초, 특용작물, 야생화, 관상수등을 재배하는 경우, 조림후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 병목하는 경우는 신고만으로 가능하니 참고하세요 신고시 구비서류는 훼손/실측 구역도, 설계도서, 임야소유권, 사용수익권 증명서류입니다. 공무원 말: 지금까지 소개한 절차를 검토한 이후더라도 각 자치단체의 기준, 여건에 따라 승인여부가 결정되므로 반드시 토지전문가나 해당 자치단체 공무원과 상담하시기 바랍니다. 귀농인 말: 차근차근 확인해 나가다보면, 그렇게 어려운 점은 없더군요~~^^